การค้าการลงทุน
ในช่วงที่ผ่านมา การกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติเพื่อลดความเสี่ยงจากผลกระทบของความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ และการลงทุนเพื่อขยายตลาดมาในภูมิภาคอาเซียน ได้ส่งผลให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในไทยเติบโตขึ้นอย่างมาก
ความขัดแย้งทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ที่ยืดเยื้อมานานหลายปี ได้ส่งผลให้การเข้ามาลงทุนในไทยของนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนจีนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากมูลค่าอนุมัติส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ (BOI) ที่เติบโตจาก 3.6 แสนล้านบาท ในปี 2020 เป็น 7.5 แสนล้านบาทในปี 2023 และขยายตัวต่อเนื่อง 30% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า (YOY) มาอยู่ที่ 9.7 แสนล้านบาทในปี 2024
ในปี 2024 มีการลงทุนจากต่างชาติสูงถึง 75% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมดจากค่าเฉลี่ยในปี 2020-2022 อยู่ที่ราว 50% และเมื่อพิจารณาการลงทุนจากต่างชาติ พบว่า การลงทุนจากจีนและฮ่องกงมีสัดส่วนสูงสุดที่ 34% ของมูลค่าโครงการลงทุนต่างชาติทั้งหมด ตามด้วยการลงทุนจากสิงคโปร์ที่มีสัดส่วนราว 31%
ข้อมูลของ บีโอไอ ยังระบุว่าการลงทุนจากสิงคโปร์ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ถือหุ้นโดยนักลงทุนจีนและสหรัฐฯ ซึ่งมีแนวโน้มเข้ามาลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงจากมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ด้วยเช่นกัน อีกทั้ง การอนุมัติการลงทุนยังอยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ทาง บีโอไอ ตั้งเป้าดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ ได้แก่ 1.กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 2.กลุ่มพลังงานสะอาด และ 3. กลุ่มยานยนต์
ส่งผลให้ในปี 2024 ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมขยายตัวทั้งจากยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของไทยที่เติบโตขึ้นเป็น 4,700 ไร่ จาก 3,800 ไร่ในปี 2023 และความต้องการพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (Ready-Built Factory) ที่เพิ่มสูงขึ้นจนทำให้อัตราพื้นที่เช่าโรงงานสำเร็จรูปในปี 2024 เพิ่มขึ้นเป็น 92% จาก 87% ในปี 2023
สัญญาณต่างชาติชะลอลงทุนไทย
แต่ในปี 2025 ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) วิเคราะห์ว่าความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะมีแนวโน้มลดลง ขณะที่พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่ามีแนวโน้มชะลอตัวลงซึ่งเป็นผลจากการชะลอการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติบางส่วนเพื่อรอความชัดเจนของอัตราภาษีนำเข้าสหรัฐฯ แต่การลงทุนเพื่อมาเจาะตลาดอาเซียนยังเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในกลุ่มอุตสาหกรรมดิจิทัล
ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในปีนี้ต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงสำคัญจากแนวโน้มการชะลอเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติซึ่งเป็นผลจากการประกาศมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ในช่วงต้นเดือน เม.ย. ที่ผ่านมา ด้วยการปรับขึ้นภาษีนำเข้า 10% สำหรับสินค้าจากทุกประเทศ พร้อมทั้งเพิ่มอัตราภาษีตอบโต้ (Reciprocal tariffs)
สำหรับประเทศที่เกินดุลการค้ากับสหรัฐฯ ในอัตราที่แตกต่างกัน ทำให้ไทยถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสูงถึง 36% นั้น แม้รัฐบาลสหรัฐฯ จะประกาศเลื่อนการจัดเก็บภาษีไปเป็นวันที่ 1 ส.ค. อีกทั้งไทยยังอยู่ในขั้นตอนของการเจรจากับสหรัฐฯ จึงส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติบางส่วนที่มีแผนลงทุนในไทย เพื่อเป็นฐานการส่งออกไปยังตลาดสหรัฐฯ ชะลอการตัดสินใจที่จะลงทุนออกไป เพื่อรอผลการเจรจาและรอความชัดเจนของอัตราภาษีนำเข้า
ขณะที่การลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในกลุ่มอุตสาหกรรมที่จะมารองรับการเติบโตของตลาดอาเซียนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง โดยในไตรมาสแรกของปี 2025 มูลค่าการขอรับส่งเสริมการลงทุนยังคงขยายตัว 74%YOY จาก 2.2 แสนล้านบาทในปี 2024 เป็น 3.8 แสนล้านบาท และมูลค่าอนุมัติส่งเสริมการลงทุนขยายตัวสูงถึง 109%YOY จาก 2.5 แสนล้านบาทในปี 2024 เป็น 5.3 แสนล้านบาท ซึ่ง 25% ของมูลค่าขอรับส่งเสริมลงทุน และ 53% ของมูลค่าอนุมัติลงทุน เป็นการลงทุนในอุตสาหกรรมดิจิทัลที่ขยายตัวมากกว่า 400%YOY โดยเฉพาะการลงทุนตั้งศูนย์ดาต้าเซ็นเตอร์ (Data center) ที่เน้นขยายตลาดทั้งในไทยและอาเซียนเพื่อรองรับความต้องการพื้นที่จัดเก็บข้อมูลที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
แต่ในทางกลับกัน ข้อมูลของ บีโอไอ ยังเริ่มพบสัญญาณชะลอการลงทุนในกลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งสหรัฐฯ เป็นตลาดส่งออกรายใหญ่ของไทยจากมูลค่าการขอรับส่งเสริมการลงทุนที่ลดลงถึง -50%YOY และมูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนที่ลดลงถึง -66%YOY
นอกจากนี้ ยังพบว่าในภาพรวมการลงทุนในไทยมูลค่าการลงทุนต่อโครงการมีแนวโน้มลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับในช่วงก่อนหน้าที่มีการลงทุนขนาดใหญ่ของกลุ่มผู้ผลิตยานยนต์ไฟฟ้า (EV Cluster) อีกด้วย ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมลดลงและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าชะลอตัวลง
ความต้องการที่ดินสร้างโรงงานลด
SCB EIC คาดการณ์ในปี 2025 ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีโอกาสลดลงเหลือ 3,000 ไร่ จากปี 2024 ที่ 4,700 ไร่ จากการชะลอการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ เพื่อรอความชัดเจนของมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ประกอบกับความต้องการที่ดินขนาดใหญ่เพื่อจัดตั้งโรงงานมีไม่มากเท่าในช่วงก่อนหน้าด้วยมูลค่าการลงทุนต่อโครงการที่มีแนวโน้มลดลง
ในช่วงไตรมาสแรกของปี ยอดพรีเซล Pre-Sale หรือยอดขายล่วงหน้า ของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมยังคงเติบโตราว 16%YOY สอดคล้องกับตัวเลขมูลค่าอนุมัติส่งเสริมการลงทุนในภาพรวม และคาดว่าการประกาศมาตรการภาษีของสหรัฐฯ ในช่วงต้นไตรมาส 2 จะทำให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมชะลอตัวลงในช่วงที่เหลือของปี
ขณะที่การขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมของผู้ประกอบการคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกราว 5,000 ไร่ ตามการประกาศแผนพัฒนาและเปิดพื้นที่ใหม่ปี 2025 โดยส่วนใหญ่เป็นการขยายพื้นที่นิคมฯ เดิมในจังหวัดระยอง ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่ EEC ที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา
ขณะที่ความต้องการพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในปี 2025 คาดว่าจะเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวมาอยู่ที่ 2%YOY จาก 6%YOY ในปี 2024 ซึ่งเป็นผลจากการชะลอการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติบางส่วนเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ดี ความต้องการใช้พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปยังได้อานิสงส์จากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่เดินหน้ากระจายฐานการผลิตมาไทยเพื่อขยายตลาดในไทยและอาเซียน โดยการเช่าโรงงานสำเร็จรูปจะช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างโรงงานและสามารถเริ่มต้นการผลิตได้อย่างรวดเร็ว
ขณะที่ผู้ประกอบการพื้นที่เช่าโรงงานสำเร็จรูปส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังการลงทุนขยายหรือเปิดพื้นที่ใหม่ โดยปริมาณพื้นที่เปิดใหม่ของโรงงานสำเร็จรูปมีแนวโน้มใกล้เคียงกับความต้องการใช้งานพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้น จึงทำให้อัตราเช่าพื้นที่ในปี 2025 คาดว่าจะอยู่ที่ 92% ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการยังให้ความสำคัญมากขึ้นกับการพัฒนาโรงงานแบบ Build-to-Suit ที่สามารถปรับแบบก่อสร้างได้ตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่าและมีการตกลงทำสัญญาเช่าระยะยาวซึ่งสามารถสร้างโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่มั่นคงได้
ปัจจัยเสี่ยงธุรกิจนิคมอุตฯ
ผู้ประกอบการที่มีที่ดินพร้อมขายและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในพื้นที่ EEC มีโอกาสดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้สูงกว่าพื้นที่อื่น แต่ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมยังต้องเผชิญความเสี่ยงจากสถานการณ์การค้าระหว่างประเทศ, การแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้าน, การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการลงทุน, เสถียรภาพการเมืองไทย และการปรับนโยบายการส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐที่มีโอกาสกระทบต่อการเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติได้
อย่างไรก็ดี ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของไทยยังมีโอกาสเผชิญปัจจัยเสี่ยงสำคัญหลายประการที่อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในระยะข้างหน้า อาทิ
1. ความไม่แน่นอนของสถานการณ์การค้าระหว่างประเทศ โดยเฉพาะมาตรการกำแพงภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ซึ่งจะส่งผลให้นักลงทุนบางกลุ่มอาจพิจารณาลงทุนในประเทศอื่นที่มีอัตราภาษีตามประกาศของสหรัฐฯ ที่ต่ำกว่าแทน เนื่องจากไทยยังต้องใช้เวลาในการเจรจากับสหรัฐฯ
2. นโยบายส่งเสริมการลงทุนของประเทศในอาเซียนที่พยายามสร้างความได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศให้ได้มากขึ้น เช่น เวียดนามที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ใกล้เคียงกับไทย และมาเลเซียที่มีแผนพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษแห่งใหม่ร่วมกับสิงคโปร์ในรัฐยะโฮร์บาฮ์รู ซึ่งจะกลายเป็นพื้นที่สำคัญที่จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
3. รูปแบบการเข้ามาลงทุนที่มีแนวโน้มเป็นการจัดตั้งโรงงานผลิตบางชิ้นส่วนของห่วงโซ่การผลิต (Supply chain) มากกว่าการย้ายฐานการผลิตเต็มรูปแบบเช่นในอดีต
4. ความเปราะบางของสถานภาพการเมืองไทยที่อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติ
5. การปรับเปลี่ยนนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐ เช่น การปรับเงื่อนไขการให้สิทธิประโยชน์การลงทุนเพื่อป้องกันการใช้ไทยเป็นฐานการผลิตขั้นสุดท้ายสำหรับหลีกเลี่ยงกำแพงภาษี รวมถึงการตั้งอุตสาหกรรมศูนย์เหรียญที่ไทยได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจน้อย ซึ่งปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้มีแนวโน้มส่งผลต่อธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมทั้งความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในไทยในระยะข้างหน้า
ที่มา : ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC)
เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง:
