สังคม คุณภาพชีวิต
การร้องเรียนเกี่ยวกับ “อสังหาริมทรัพย์” ยังติดอันดับต้น ๆ ของสถิติการร้องเรียนสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สค.) โดยข้อมูลจากการรายงานในปีงบประมาณ 2568 (ตุลาคม 2567 – มกราคม 2569) การซื้อขายสินค้าออนไลน์ยังอยู่อันดับ 1 ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ อยู่อันดับ 3
ประเภท เรื่องร้องทุกข์ประเด็นหลักที่พบ
1. ซื้อขายสินค้าออนไลน์ สั่งซื้อแล้วไม่ได้ของ สินค้าชำรุด สินค้าไม่ตรงปก
2. ยานพาหนะ (รถยนต์/มอเตอร์ไซค์) ปัญหาเช่าซื้อ บริการหลังการขาย รถชำรุดบกพร่อง
3. อสังหาริมทรัพย์ คอนโด/บ้าน ไม่ตรงสเปก ก่อสร้างล่าช้า
4. บริการเสริมความงาม ขอเงินคืนไม่ได้เมื่อไม่ใช้บริการ เสีนหายจากบริการ
5. เครื่องใช้ไฟฟ้า/อุปกรณ์สื่อสาร สินค้าไม่มีคุณภาพ การโฆษณาเกินจริง
ปัญหาที่พบบ่อยโครงการอสังหาฯ
สำหรับปัญหาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่พบบ่อยและยังเป็นประเด็นเดิม ๆ ที่เคยเกิดขึ้นมานาน และเกิดคดีฟ้องร้องกันบ่อยครั้ง โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีโครงการจัดสรรเกิดขึ้นจำนวนมาก รวมถึงโครงการจัดสรรในหัวเมืองระดับภูมิภาค
ปัญหาด้านโครงสร้างและงานก่อสร้าง
- บ้านทรุด/ผนังร้าว มักเกิดจากการถมดินไม่นานพอ หรือการตอกเสาเข็มที่ไม่ได้มาตรฐาน
- น้ำรั่วซึม ไม่ว่าจะเป็นจากหลังคา ท่อประปาใต้พื้น หรือรอยต่อหน้าต่าง
- วัสดุไม่ตรงปก โครงการใช้วัสดุเกรดต่ำกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาหรือที่โชว์ในบ้านตัวอย่าง
ปัญหาด้านนิติบุคคลและส่วนกลาง พบว่าเมื่อผู้ซื้อบ้าน หรือ คอนโดในโครงการ เมื่อย้ายเข้าไปอยู่แล้ว ปรากฏว่าสภาพแวดล้อมในโครงการไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่แรก
- ค่าส่วนกลาง ปัญหาเพื่อนบ้านไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง ทำให้โครงการขาดงบในการบำรุงรักษา
- การจัดการขยะและรปภ. ระบบรักษาความปลอดภัยหละหลวม หรือการเก็บขยะที่ไม่เป็นระบบ
- ที่จอดรถ ปัญหาโลกแตกจากการที่เพื่อนบ้านจอดรถขวางหน้าบ้าน หรือจอดในพื้นที่ส่วนกลางจนสัญจรลำบาก
ปัญหาด้านข้อกฎหมายและสัญญา ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ และพบบ่อย คือ โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งผู้ซื้อทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือ จองเอาไว้ก่อนล่วงโครงการเสร็จ
- โอนล่าช้า โครงการก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด แต่ให้ลูกค้าที่ซื้อบ้านโอนก่อนสร้างเสร็จ
- พื้นที่ส่วนกลางหาย พื้นที่ที่เคยสัญญาว่าเป็นสวนหรือสโมสร ถูกนำไปดัดแปลงเป็นอย่างอื่นในภายหลัง
- สาธารณูปโภคไม่ครบ ถนนเข้าออกแคบกว่าที่แจ้ง หรือระบบระบายน้ำมีปัญหาทำให้เกิดน้ำท่วมขัง
กฎหมายมีผลบังคับใช้คุมโครงการจัดสรร
การเรียกร้องให้ภาครัฐแก้ปัญหา โดยแก้กฎหมาย เนื่องจากที่ผ่านมา การดำเนินคดีหรือฟ้องร้องเป็นไปอย่างล่าช้า ซึ่งที่ผ่านมา โครงการจัดสรรมักจะมีปัญหาเรื่องการบริหารโครงการ การดูแลพื้นที่ส่วนกลาง และระบบสาธารณูปโภค
เมื่อ 1 มี.ค. 69 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ ซึ่งจะทำให้มีเครื่องมือทางกฎหมายช่วยแก้ปัญหาโครงการจัดสรรทั่วประเทศ โดยการแก้ไขกฎหมายครั้งนี้ มีเป้าหมายเพื่อ เพิ่มประสิทธิภาพการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และกำหนดมาตรการกำกับดูแลผู้จัดสรรที่ดินให้ชัดเจนยิ่งขึ้น
นอกจากนี้ ยังสอดคล้องกับบทบัญญัติของรัฐธรรมนูญมาตรา 26 มาตรา 37 และมาตรา 40 ที่กำหนดให้การจำกัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคลต้องกระทำโดยอาศัยอำนาจตามกฎหมายและมีความจำเป็น
สาระสำคัญของการแก้ไขเพิ่มเติม
- เพิ่มความเข้มงวดเรื่องสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร กำหนดให้สาธารณูปโภค เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อ และผู้จัดสรรที่ดินต้องบำรุงรักษาให้ได้มาตรฐาน ไม่ให้ด้อยลงจากเดิม พร้อมกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อ
- กำหนดเงื่อนไขการพ้นหน้าที่บำรุงรักษาให้ชัดเจน ผู้จัดสรรจะพ้นจากหน้าที่ได้เมื่อผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนทรัพย์สิน หรือดำเนินการอุทิศทรัพย์สินเป็นสาธารณประโยชน์ และต้องส่งมอบเงินค้ำประกันให้แก่นิติบุคคลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามกรณี
- เพิ่มกลไกให้ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการเองได้ กรณีผู้จัดสรรไม่ปฏิบัติหน้าที่ ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงที่จำหน่ายแล้ว สามารถยื่นคำขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้
- ปรับหลักเกณฑ์การจัดเก็บค่าส่วนกลาง ให้สามารถกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายแตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
- เพิ่มบทกำหนดโทษกรณีฝ่าฝืนคำสั่ง ผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนคำสั่งคณะกรรมการ อาจถูกปรับตั้งแต่ 50,000 – 100,000 บาท และปรับรายวันจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
การปรับปรุงกฎหมายครั้งนี้จะช่วยสร้างความชัดเจนใน “หน้าที่ความรับผิดชอบ” ของผู้จัดสรรที่ดิน “ลดข้อพิพาท”ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร และ”เพิ่มหลักประกัน”ให้ประชาชนผู้ซื้อที่ดินได้รับความเป็นธรรมมากยิ่งขึ้น
เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง:
