การเกษตร
กรุงเทพมหานครเปิดเวทีให้คนกรุงร่วมกำหนดอนาคตเมืองอีกครั้ง หลังเดินหน้าร่าง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 และนำร่างฉบับล่าสุดออกปิดประกาศเป็นเวลา 90 วัน ตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม–9 พฤศจิกายน 2569 เพื่อเปิดโอกาสให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดิน อาคาร และผู้มีส่วนได้เสีย ตรวจสอบรายละเอียดและยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของตน
การเปิดรับความคิดเห็นครั้งนี้ไม่ใช่เพียงขั้นตอนตามกฎหมาย แต่เป็นช่วงสำคัญที่ประชาชนจะเข้ามามีส่วนร่วมกำหนดทิศทางการเติบโตของเมือง เพราะผังเมืองฉบับใหม่จะเป็นกรอบสำคัญในการกำหนดว่า พื้นที่ใดสามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม หรือพื้นที่อนุรักษ์ รวมถึงกำหนดโครงสร้างพื้นฐานและรูปแบบการพัฒนาเมืองในระยะยาว
อาสา ทองธรรมชาติ ผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง เปิดเผยว่า กรุงเทพมหานคร ออกประกาศเชิญชวนประชาชนและผู้มีส่วนได้เสียทุกภาคส่วน ร่วมเป็นกำลังสำคัญในการกำหนดทิศทางการพัฒนาเมือง ด้วยการเข้าร่วมตรวจสอบร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 และสามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินต่อไปได้ ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญที่ช่วยให้กรุงเทพมหานครมีผังเมืองรวมฉบับใหม่ที่ชี้นำการพัฒนาเมืองในอนาคต สอดคล้องกับความต้องการและวิถีชีวิตของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่อย่างแท้จริง
ผังเมืองใหม่ ปรับกทม.“เมืองหลายศูนย์กลาง” (Polycentric City)
หนึ่งในแนวคิดสำคัญของผังเมืองฉบับใหม่ คือการปรับกรุงเทพฯ จากเมืองที่เศรษฐกิจและกิจกรรมสำคัญกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เดิม เช่น สีลม สาทร และสุขุมวิทตอนต้น ไปสู่ “เมืองหลายศูนย์กลาง” (Polycentric City)
แนวคิดนี้ต้องการกระจายกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการพัฒนาไปยังพื้นที่ศูนย์กลางแห่งใหม่ โดยเฉพาะบริเวณที่มีระบบรถไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เช่น มีนบุรี ดอนเมือง–หลักสี่ รัชโยธิน ศรีนครินทร์ วงเวียนใหญ่ และทุ่งสองห้อง
เป้าหมายสำคัญคือทำให้การลงทุนระบบรางไม่ได้เป็นเพียงเส้นทางสำหรับเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง แต่กลายเป็นเครื่องมือกระจายโอกาสทางเศรษฐกิจและการพัฒนาไปยังพื้นที่รอบนอกด้วยเส้นทางรถไฟฟ้า จึงเป็นระบบขนส่ง แต่กำลังกลายเป็นตัวกำหนดทิศทางการเติบโตของกรุงเทพฯ
สาระสำคัญร่างผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 ดังนี้
1 .ยกเลิกแนวถนนโครงการ 148 สายเหลือ 96 สาย
หนึ่งในประเด็นที่ประชาชนจับตามองมากที่สุดคือแนวถนนโครงการในผังเมืองฉบับใหม่
จากร่างที่เคยประกาศไว้ 148 สาย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นถนนขนาดเล็ก กทม. ได้ทบทวนหลังรับฟังความคิดเห็นและผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการที่เกี่ยวข้อง ก่อนลดจำนวนเหลือ 96 สาย
ทั้งนี้ประเด็นด้านคมนาคม โดยเฉพาะถนนขนาดเล็กที่กำหนดเขตทาง 12 และ 16 เมตร เป็นหนึ่งในเรื่องที่ประชาชนแสดงความกังวลมากที่สุด เพราะอาจส่งผลต่อที่ดินและทรัพย์สินของประชาชน
แนวถนนสาย ก ซึ่งมีเขตทาง 12 เมตร และสาย ข ซึ่งมีเขตทาง 16 เมตร ถูกยกเลิกออกไปหลายสาย โดยเฉพาะในพื้นที่พญาไท ดินแดง จตุจักร และวัฒนา ขณะที่ถนนบางสายที่เดิมกำหนดเขตทาง 20 และ 30 เมตร ก็มีการปรับลดขนาดลงเพื่อลดผลกระทบ
เหตุผลของการปรับลดแนวถนนไม่ได้มีเพียงเรื่องการลดการเวนคืน แต่สะท้อนการเปลี่ยนแนวคิดการพัฒนาเมือง จากเดิมที่พึ่งพาการสร้างถนนใหม่เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง ไปสู่การใช้โครงข่ายถนนเดิมให้มีประสิทธิภาพ ควบคู่กับการใช้ระบบขนส่งมวลชนมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ถนนบางสายยังจำเป็นต้องคงไว้เพื่อให้โครงข่ายคมนาคมมีความต่อเนื่องและรองรับความปลอดภัยในการเดินทาง
2.“ผังสี” เปลี่ยน การใช้ที่ดินและมูลค่าพื้นที่อาจเปลี่ยนตาม
อีกประเด็นที่มีผลโดยตรงต่อเจ้าของที่ดินคือการปรับประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือที่คนทั่วไปคุ้นเคยในชื่อ “ผังสี”
ร่างผังเมืองฉบับใหม่มีการปรับเปลี่ยนพื้นที่สำคัญหลายแห่ง เช่น การกำหนดพื้นที่เว้นขาวในบริเวณที่ทับซ้อนกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมาย EEC
การปรับระดับการพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) พ.8 บริเวณรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ และบริเวณรอบสถานีมักกะสัน
การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) ย.7(บางส่วน) เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) พ.5บริเวณโดยรอบโครงการนอร์ธปาร์คและสถานีทุ่งสองห้อง
เหตุผลการกำหนด พื้นที่ North Park ถนนวิภาวดีรังสิต และรอบสถานีรถไฟฟ้าทุ่งสองห้อง เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมหนาแน่น เนื่องจากภาครัฐมองว่ามีศักยภาพสูงจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งมวลชน
ในอีกด้านหนึ่ง บริเวณชายทะเลบางขุนเทียนมีการปรับประเภทพื้นที่ไปในทิศทางอนุรักษ์มากขึ้น โดยเปลี่ยนจากพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ก.2 เป็น ก.1 เพื่อรักษาพื้นที่และระบบนิเวศชายฝั่ง รวมถึงรับมือกับปัญหาการกัดเซาะ
ส่วนอีกจุดที่น่าจับตาคือย่านอโศกมนตรี เขตวัฒนา ซึ่งมีการเสนอปรับจากพื้นที่พาณิชยกรรม พ.7 เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.15 สะท้อนว่าการกำหนดทิศทางการใช้ที่ดินในแต่ละพื้นที่ไม่ได้มุ่งเพิ่มความเข้มข้นของการพัฒนาเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการปรับสมดุลระหว่างกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ที่อยู่อาศัย และบริบทของพื้นที่
3 .ยกเลิกพื้นที่พักน้ำ 5 แห่ง เพราะไม่สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน
ร่างผังเมืองฉบับใหม่ยังยกเลิกพื้นที่พักน้ำเพื่อการป้องกันน้ำท่วม 5 บริเวณ ได้แก่ บึงหมู่บ้านชวนชื่น บางเขน บึงหมู่บ้านมณียา บึงสวนสยาม บึงหมู่บ้านชวนชื่นพาร์ควิลล์ และบึงหมู่บ้านเคซีเลควิว ทั้งนี้กรุงเทพมหานครให้เหตุผลว่าพื้นที่ดังกล่าวไม่สอดคล้องกับสภาพปัจจุบันแล้ว
อย่างไรก็ตาม ประเด็นพื้นที่รับน้ำย่อมมีความสำคัญต่อเมืองที่เผชิญความเสี่ยงจากฝนตกหนักและน้ำท่วมมากขึ้น จึงเป็นอีกเรื่องที่ประชาชนในพื้นที่ควรตรวจสอบรายละเอียดของร่างผังและเหตุผลในการเปลี่ยนแปลงอย่างรอบคอบ
4 ยกเลิก TDR แต่ยังเปิดทางให้พัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า
ร่างผังเมืองฉบับใหม่ยังมีการยกเลิกมาตรการ Transfer of Development Rights (TDR) หรือการโอนสิทธิการพัฒนาระหว่างแปลงที่ดิน ซึ่งเดิมเปิดทางให้สามารถปรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมระหว่างแปลงที่ดินประเภทเดียวกันและอยู่ในบริเวณเดียวกันได้
ขณะเดียวกัน ยังมีแนวทางเกี่ยวกับการโอนสิทธิการพัฒนาจากแปลงที่มีอาคารประวัติศาสตร์หรืออาคารที่ควรค่าแก่การอนุรักษ์ ไปยังแปลงที่อยู่ในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า ตามหลักเกณฑ์ที่กรุงเทพมหานครกำหนด
แนวคิดดังกล่าวสะท้อนความพยายามใช้ “สิทธิในการพัฒนา” เป็นเครื่องมือสร้างสมดุลระหว่างการอนุรักษ์พื้นที่สำคัญกับการเพิ่มศักยภาพการพัฒนาในพื้นที่ที่ระบบขนส่งมวลชนรองรับ
5 .TOD เปลี่ยนสถานีรถไฟฟ้าให้เป็น “ศูนย์กลางเมือง”
แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน Transit-Oriented Development หรือ TOD ถูกยกระดับให้เป็นแกนหลักในร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ (เช่น ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร) โดยใช้ระบบรถไฟฟ้าเป็นตัวกำหนดทิศทางเมือง มีการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองและเพิ่ม FAR. (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) รอบสถานี เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างหนาแน่น ผสมผสาน และลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว
โดยพื้นที่ในรัศมีประมาณ 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าสามารถได้รับสิทธิในการพัฒนาเพิ่มเติมภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด รวมถึงการใช้มาตรการ FAR Bonus
โครงการที่จัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ เช่น พื้นที่เปิดโล่ง สวนสาธารณะ ทางเชื่อมสถานี ระบบกักเก็บน้ำฝน หรือการออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน อาจได้รับ FAR Bonus สูงสุดไม่เกิน 20% ตามหลักเกณฑ์
ทั้งนี้หากออกแบบได้ดี FAR Bonus อาจกลายเป็นเครื่องมือที่ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สร้างประโยชน์สาธารณะควบคู่กัน แต่สิ่งสำคัญคือเงื่อนไขต้องชัดเจน ตรวจสอบได้ และประโยชน์ที่เกิดขึ้นต้องเป็นประโยชน์ต่อเมืองจริง ไม่ใช่เพียงการเพิ่มสิทธิในการก่อสร้าง
6.ใกล้รถไฟฟ้า ที่จอดรถอาจลดลง
อีกมาตรการที่น่าสนใจคือการลดจำนวนที่จอดรถสำหรับพื้นที่ที่อยู่ในรัศมีประมาณ 500–800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าตามเงื่อนไขที่กำหนด โดยหลักคิดคือ หากพื้นที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ประชาชนมีทางเลือกในการเดินทางมากขึ้น จึงไม่จำเป็นต้องจัดสรรพื้นที่จำนวนมากเพื่อรองรับรถยนต์ส่วนบุคคล
มาตรการนี้ยังช่วยลดต้นทุนก่อสร้างอาคาร และเปิดพื้นที่ให้สามารถใช้ประโยชน์ด้านอื่นได้มากขึ้น แต่ในทางปฏิบัติก็ต้องพิจารณาควบคู่กับความพร้อมของระบบขนส่งมวลชน ทางเท้า และการเชื่อมต่อระหว่างสถานีกับอาคารปลายทาง
90 วันนี้ คนกรุงมีสิทธิอะไร?
ช่วง 90 วันนับจากวันที่ 10 สิงหาคม ถึง 9 พฤศจิกายน 2569 จึงเป็นช่วงเวลาสำคัญสำหรับเจ้าของที่ดิน ผู้ครอบครองอาคาร และผู้มีส่วนได้เสียในการตรวจสอบว่า ที่ดินของตนถูกกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์อย่างไร มีแนวถนนหรือโครงการโครงสร้างพื้นฐานพาดผ่านหรือไม่ และมีข้อกำหนดใหม่ใดที่จะส่งผลต่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน
หลังครบ 90 วัน จะเกิดอะไรขึ้น?
หลังครบกำหนด กรุงเทพมหานครจะรวบรวมคำร้อง เสนอคณะกรรมการที่เกี่ยวข้อง ก่อนส่งให้ คณะกรรมการผังเมืองพิจารณาปรับปรุงร่าง จากนั้นเข้าสู่การพิจารณาของสภากรุงเทพมหานครเพื่อออกเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร และเมื่อประกาศในราชกิจจานุเบกษาจึงมีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย ซึ่งคาดว่าจะเป็นช่วงปลายปี 2570
ดังนั้น ก่อนที่จะเป็นข้อบัญญัติเพื่อบังคับใช้ จึงขอเชิญชวนประชาชนซึ่งเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรืออาคาร หรือแสดงได้ว่าตนเป็นผู้มีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ตั้งอยู่ภายในเขตผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร
สามารถไปตรวจดูแผนที่ แผนผัง ข้อกำหนด บัญชีท้ายข้อกำหนด และรายการประกอบแผนผังของร่างผังเมืองรวมฯและคัดค้านได้ที่
- ณ ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร,
- สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร
- สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร
- สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต
- สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร
- กรมโยธาธิการและผังเมือง รวมถึงศูนย์บริการสาธารณสุข โรงพยาบาล และสวนสาธารณะในสังกัดกรุงเทพมหานคร
และทางเว็บไซต์ plan4bangkok.com และ bmaplanning.bangkok.go.th ได้ตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม ถึงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2569
เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง:
