การเงินการคลัง
คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เห็นชอบให้ขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์การกำหนดเพดานอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
การขยายระยะเวลาครั้งนี้ มีกำหนดอีก 1 ปี จากเดิมหมดอายุใน 30 มิ.ย. 69 ขยายเป็น 30 มิ.ย. 70 โดยมีรายละเอียด ดังนี้
- ให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอยู่ที่ 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก
- การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่ 1 ก.ค. 69 ถึง 30 มิ.ย. 70
วิทัย รัตนากร ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่าการขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งนี้ ธปท. มีวัตถุประสงค์เพื่อประคับประคองความเชื่อมั่นและสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
ที่ผ่านมาอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางเพิ่มเติม ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการและกำลังซื้อของภาคครัวเรือน
ทั้งนี้ คณะกรรมการฯ ประเมินว่า การขยายระยะเวลาการผ่อนเกณฑ์ LTV ดังกล่าวจะมีผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงินค่อนข้างจำกัด เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงระมัดระวังการให้สินเชื่อและในช่วงที่ผ่านมายังไม่เห็นสัญญาณการเก็งกำไรที่ผิดปกติแต่อย่างใด
ผลกระทบสงครามซ้ำเติมอสังหาฯ
ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินเมื่อ 25 ก.พ. 69 ก่อนเกิดสงครามอิหร่าน-สหรัฐฯ ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2568 ภาพโดยรวมสถานการณ์ตลาดเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวในเชิงไตรมาสต่อไตรมาส ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้น (Quick Big Win) และมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
จากมาตรการต่าง ๆ ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 5.7% ส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้น 9.3% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 1.3% โดยภาพรวมปี 2568 ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว
แต่ REIC คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 อยู ่ในภาวะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2568 และจะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลเชิงโครงสร้างระหว่างอุปสงค์ อุปทาน และภาวะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งคาดการณ์ว่าจะส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมเศรษฐกิจไทยให้ขยายตัวดีขึ้น
แนวโน้มสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 เศรษฐกิจไทยเปราะบาง แต่ยังมีโอกาสในวิกฤตคาดการณ์ GDP Growth ในปี 2569 จะขยายตัวอยู ่ในช่วง 1.5-2.5% (ค่ากลาง 2.0) ระดับหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง กดดันกำลังซื้อ
มาตรการ LTV เปรียบเสมือน “มาตรวัดอุณหภูมิ” ของตลาดอสังหาฯ — ธปท. จะขันเกลียวให้แน่ขึ้นเมื่อเกิดการเก็งกำไรและคลายออกเมื่อตลาดซบเซา ปัจจุบัน (พ.ค. 2568 – มิ.ย. 2570) อยู่ในช่วงผ่อนคลายสูงสุด กู้ได้ 100% ทุกสัญญาเพราะตลาดอสังหาฯ ยังชะลอตัวและไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ผลลัพธ์โดยรวมคือมาตรการ LTV ไม่ใช่เครื่องมือลดปริมาณสินเชื่อโดยตรง แต่ช่วย ปรับโครงสร้างความเสี่ยงของสินเชื่อ ให้ดีขึ้น และลดพฤติกรรมเก็งกำไรในระยะสั้นได้ระดับหนึ่ง
มาตรการ LTV คืออะไร ช่วยได้แค่ไหน?
มาตรการ LTV (Loan to Value) คือ อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน เป็นมาตรการที่ธปท.นำมาใช้ควบคุมความเสี่ยงของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และส่งเสริมให้ผู้กู้มีวินัยทางการเงินและรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
มาตรการ LTV จะกำหนดว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้ได้สูงสุดได้เท่าไรของมูลค่าบ้าน หากกรณี LTV ต่ำ ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น
นับตั้งแต่วิกฤตการเงินเอเชียปี 2540 หลายประเทศในในเอเชีย มีการใช้นโยบาย macroprudential โดย LTV เป็นที่นิยมใช้เพื่อลดความร้อนแรงในภาคอสังหาริมทรัพย์ และ
เป็นมาตรการที่มีการออกใช้บ่อยครั้งที่สุด โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและปัญหาฟองสบู่ในช่วงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวสูง ซึ่งอาจลุกลามเป็นความเสี่ยงเชิงระบบของสถาบันการเงิน
ความเป็นมาของมาตรการของธปท. นับตั้งแต่เริ่มต้นในปี 2554 มีการประกาศใช้แล้วรวม 7 ครั้ง
- 2554 ประกาศครั้งแรก กำหนดเกณฑ์ LTV สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโด) มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท
- 2556 ขยายเกณฑ์ครอบคลุมสินเชื่อแนวราบ (บ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์) ด้วย โดยเลื่อนจากปี 2555 เพราะน้ำท่วม
- 1 เม.ย. 2562 ประกาศเกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดและครอบคลุมที่สุด ครอบคลุมทั้งสัญญาแรกและสัญญาที่สองขึ้นไป รวมถึงสินเชื่อ “เงินทอน”
- ม.ค. 2563 ปรับเกณฑ์ย่อย—ผ่อนปรนบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้าน และปรับเรื่องคุณสมบัติผู้กู้ร่วม
- 2563–2565 ผ่อนคลายชั่วคราวช่วงโควิด เพื่อพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์
- 2568 ผ่อนคลายชั่วคราวอีกครั้ง กู้ได้ 100% ทุกสัญญา ทุกราคา
เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง:
