นโยบาย “บ้านเพื่อคนไทย” แก้ปัญหาไม่ตรงจุด

โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย วิพากษ์นโยบาย “บ้านเพื่อคนไทย”ของรัฐบาล และเสนอให้รัฐบาลทบทวนใหม่ด้วยการพิจารณาจากข้อมูล ระบุเป็นนโยบายแก้ปัญหาไม่ตรงจุด

โสภณ ระบุว่ามีข้อมูลมานำเสนอท่านเพื่อท่านโปรดพิจารณา ดังนี้

1. หลักคิดสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” มาจากการณรงค์ให้ประชาชนมีบ้านในสหรัฐอเมริกาและออสเตรเลีย แต่ประเทศทั้งสองมีสัดส่วนครัวเรือนที่มีบ้านน้อยกว่าไทย ประเทศไทยมีครัวเรือนที่มีบ้านเป็นของตนเอง 74% สหรัฐอเมริกา 65.7% และออสเตรเลีย (66.7%) ส่วนกลุ่ม Gen Y (Millennials อายุประมาณ 31-40 ปี) ก็มีบ้านถึง 54% แล้ว

2. คนไทยไม่สามารถมีบ้านได้เพราะราคาบ้านเพิ่มขึ้นมาก แต่ในความเป็นจริง จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับพบว่า ราคาบ้านที่กำลังขายโดยผู้ประกอบการในขณะนี้ลดลง 0.24% ส่วนราคาบ้านมือสองทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด ราคาก็ลดลง โดยสรุปได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำในช่วง 2-3 ปีมานี้ ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้น

3. การนำที่หลวงใจกลางเมือง (กม.11 หลัง ปตท.และกระทรวงพลังงาน) มาสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินขอเรียนว่าที่ดินบริเวณนั้น 300 ไร่ มีราคาประมาณ 300,000 บาทต่อตารางวา แต่หากสมมติว่านำที่ดินประมาณ 120 ไร่มาพัฒนา ก็จะเป็นเงินรวมกันถึง 14,400 ล้านบาท หากสามารถนำมาสร้างสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม เช่น โรงพยาบาล หรืออื่นๆ หรือแม้แต่การให้เอกชนเช่าเพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ ย่อมจะดีกว่าการนำไปสร้างเพื่อประโยชน์แก่ผู้ที่ไม่ยากจนและยังไม่ต้องการที่อยู่อาศัย ที่สำคัญที่ดินตรงนี้ไม่เหมือนที่ดินในเขตป่าเสื่อมโทรมห่างไกลที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่สมควรนำไปจัดสรรให้กับประชาชน

4. การให้สิทธิ์เช่าถึง 99 ปี ข้อนี้ก็คล้ายกับการขายขาดเพราะระยะเวลายาวนานมาก ในโลกนี้ในทางปฏิบัติ การให้เช่าที่ดิน 99 ปี แทบไม่มีเลย สิงคโปร์มีให้เช่าที่เฉพาะเป็นแปลง ๆ มาเลเซียก็ให้เช่าที่ดิน 30 ปี กัมพูชาและลาวก็ให้นักลงทุนต่างชาติเช่า 50 ปี เวียดนาม 50-70 ปีเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรม แม้แต่จีนก็ให้คนจีนเองเช่า 70 ปี ต่างชาติได้ ไม่เกิน 50 ปี

การที่ไทยให้เช่า 30 ปีก็เหมาะสมแล้ว ดูอย่างเซ็นทรัลลาดพร้าว เดอะมอลล์โคราช โรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ ล้ง 1919 ก็เช่า 30 ปี แม้แต่รถไฟฟ้า ทางด่วน ก็ได้สัมปทาน 30 ปีเช่นกัน

5. การขายให้กับผู้ที่จบการศึกษาใหม่ เห็นว่าคนหนุ่มสาวเหล่านี้คงยังไม่คิดจะซื้อบ้าน สถานที่ทำงานก็ยังจะเปลี่ยนแปลงได้ง่าย และส่วนมากมักอยู่กับบุพการี จากการศึกษาด้านพฤติกรรมผู้บริโภค ในช่วงเริ่มต้นทำงาน พวกเขาสะดวกเช่ามากกว่าซื้อ และจะซื้อบ้านก็เมื่ออายุราวๆ 30 ปีแล้วเพื่อสร้างครอบครัวเท่านั้น

6. ต้นทุนค่าก่อสร้าง “ไม่แพง”  ราคาค่าก่อสร้างที่มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยได้กำหนดไว้ทุกไตรมาส พบว่า ณ ไตรมาสล่าสุด (กันยายน 2567) พบว่าค่าก่อสร้างที่ถูกที่สุดสำหรับห้องชุดประมาณ 8 ชั้น อยู่ที่ตารางเมตรละ 14,000 บาท หากรวมเฟอร์นิเจอร์ด้วย ก็คงเป็นเงิน 16,000 บาท กรณีที่รัฐบาลจะสร้างในขนาด 30, 40, 45 และ 51 ตารางเมตร เฉพาะค่าก่อสร้างก็เป็นเงินประมาณ 480,000, 640,000, 720,000 และ 810,000 บาทซึ่งสูงกว่าราคาขายเสียอีก ยิ่งในกรณีบ้านเดี่ยว ต้นทุนยิ่งสูงกว่าราคาขายมาก และกรณีนี้ยังไม่นับรวมค่าที่ดินมูลค่ามหาศาล การนำไปให้กับประชาชนเพียงกลุ่มหนึ่งจึงเป็นสิ่งที่พึงพิจารณาเป็นอย่างยิ่ง

7. การที่จะให้ภาคเอกชนลงทุน สร้างถึง 300,000 หน่วยนั้น จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดว่ายังมีที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่รอการขายในมือของผู้ประกอบการทั่วประเทศราว 40,000 หน่วย และยังมีบ้านรอขายในมือของประชาชนทั่วไปในราคานี้อีกราว 150,000 หน่วย จึงไม่จำเป็นต้องสร้างใหม่ ยิ่งกว่านั้นโครงการนี้อาจทำลายระบบตลาดที่อยู่อาศัยที่ภาคเอกชนก็สามารถก่อสร้างที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยได้ดีอยู่แล้ว อันที่จริงนักพัฒนาที่ดินเอกชนก็ยังสร้างงานนับหมื่นนับแสนงาน จ่ายภาษีมหาศาล และรัฐบาลไม่ต้องนำงบประมาณไปจ่ายเงินเดือน/อุดหนุนการขาดทุนเช่นกรณีรัฐวิสาหกิจ ดังนั้นรัฐควรส่งเสริมภาคเอกชนมากกว่าจะไปแข่งขันกับหรือทำลายภาคเอกชน

8. ท่านว่าโครงการนี้ไม่ใช่บ้านคนจน แต่เป็นบ้านคนตั้งตัวใหม่  ปกติแล้วรัฐบาลใด ๆ ก็พึงทำเพื่อคนจนเป็นสำคัญ ถ้าไม่ใช่คนจนก็ควรปล่อยให้เป็นหน้าที่ของกลไกตลาดที่อยู่อาศัยปกติ ไม่พึงไปแทรกแซง แต่การทำเพื่อคนจนก็ไม่ใช่ต้องนำที่ดินซึ่งเป็นสมบัติอันมีค่าของส่วนรวมของแผ่นดินไปแจกจ่ายเป็นเวลาถึง 99 ปี ยิ่งในกรณีชุมชนแออัด ก็ควรจัดหาที่อยู่อาศัยให้ใหม่ในที่เดิมตามโครงการ Land Sharing (ในกรณีที่เอกชน) หรือหาซื้อที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเพื่อให้พวกเขาไปอยู่ ไม่ใช่นำที่หลวงไปให้พวกเขาใช้ซึ่งเป็นการเอื้อประโยชน์กับเฉพาะกฎหมู่

โดยสรุปแล้วการทำโครงการนี้อาจพึงทบทวน เพราะขณะนี้ประชาชนก็มีบ้านเป็นของตนเองในสัดส่วนที่สูงมากอยู่แล้ว ไม่มีปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย ราคาบ้านก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นจนมีเสียงประท้วง แต่กลับมีราคาลดลงในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ การพุ่งกลุ่มเป้าหมายไปยังคนหนุ่มสาวที่จบการศึกษาใหม่ (ตั้งตัว) อาจไม่มีความจำเป็น ค่าก่อสร้างก็แพงเกินกว่าที่จะคุ้มค่าได้ และโครงการนี้จะเป็นการทำลายระบบตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งควรให้เอกชนดำเนินการโดยไม่พึงแทรกแซง ที่สำคัญรัฐบาลไม่พึงนำที่หลวงอันมีค่ายิ่งในใจกลางเมืองซึ่งเป็นสมบัติของส่วนรวมไปจัดสรรให้กับคนกลุ่มหนึ่ง

สิ่งที่ท่านพึงเสนอรัฐบาลเพื่อดำเนินการ ได้แก่

1. ลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลง 1-2% โดยไม่ลดดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว โดยเริ่มต้นที่ธนาคารของรัฐก่อน และขอความร่วมมือธนาคารพาณิชย์ หากไม่ได้รับความร่วมมือก็อาจให้สาขาธนาคารต่างประเทศมาแข่งขัน เพื่อทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง

2. แก้ไข พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551 ให้เป็นภาคบังคับ เพื่อให้บริษัทใหญ่น้อยในวงการคุ้มครองเงินดาวน์ เป็นการส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) และเป็นการสร้างแบรนด์ที่แท้จริงโดยการคุ้มครองผู้บริโภค

3. จัดตั้งองค์กรซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน โดยผู้ที่ประสงค์จะขาย ขายแก่องค์กรในราคาไม่เกิน 80% ตามราคาตลาด ทำให้เจ้าของที่อยู่อาศัยสามารถขายได้รวดเร็วเพื่อนำเงินไปใช้หนี้หรือลงทุนทางอื่นต่อได้ ในขณะเดียวกันก็เปิดขายที่อยู่อาศัยเหล่านี้ในราคา 90% ของราคาตลาดเพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคายุติธรรม

4. ควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีสินค้าเหลือขายมากเพื่อไม่ให้เกิดผลเสียทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

5. ลดขนาดมาตรฐานที่อยู่อาศัย เช่น แต่เดิมบ้านเดี่ยวมีขนาด 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวาและบ้านแถว 16 ตารางวา ก็อาจลดลงเหลือ 35-40, 25-30 และ 16 ตารางวาตามลำดับ เพื่อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

6. รัฐจัดหาที่ดินเพื่อให้นักพัฒนาที่ดินได้พัฒนาตามแผนแม่บทโดยเวนคืนที่ดิน และนำมาประมูลให้นักพัฒนาที่ดินก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และอื่นๆ ในลักษณะเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำในบริเวณต่างๆ โดยเฉพาะบริเวณปลายทางด่วนหรือปลายทางรถไฟฟ้า

7. จัดตั้งสภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบด้วยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน ช่างรังวัดเอกชน โดยประธานสภามาจากการแต่งตั้งของรัฐบาลเพื่อเป็นตัวแทนรักษาผลประโยชน์ของประชาชน ส่วนกรรมการได้จากการแต่งตั้งส่วนหนึ่ง (ไม่เกิน 5 คน) และกรรมการในแต่ละสาขาวิชาชีพ (สาขาละ 2 คน) ได้จากการเลือกตั้งโดยตรงจากนักวิชาชีพอีกรวม 8-10 คน ทำหน้าที่จัดสอบ ออกใบอนุญาต ควบคุมวิชาชีพเพื่อให้วิชาชีพเหล่านี้มีอิสระและเป็นการลดโอกาสการทุจริตและประพฤติมิชอบในวงวิชาชีพ (ถ้ามี) รวมทั้งให้มีการประกันทางวิชาชีพเพื่อประโยชน์ของผู้ใช้บริการและสร้างแบรนด์ของผู้ให้บริการ

8. ห้ามบริษัทต่างชาติเข้ามาประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากเป็นบริษัทร่วมทุนต้องเป็นการร่วมทุนจริง ไม่ใช่การแอบแฝง เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของไทย

9. ห้ามบริษัทนายหน้าข้ามชาติมาทำธุรกิจนายหน้าแข่งกับคนไทย และมีการป้องปรามอย่างเข้มงวดและต่อเนื่อง เป็นการส่งเสริมการมีงานทำของคนไทย

10. ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างประเทศ พึงเก็บภาษีตามราคาตลาดโดยเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ภาษีกำไรจากการขาย 20% และภาษีมรดก 10-50% แบบก้าวหน้าเช่นนานาอารยประเทศ

11. สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ พึงมีข้อกำหนดราคาขั้นต่ำ เช่น 12 ล้านบาทต่อหน่วย (มาเลเซีย 15 ล้านบาท อินโดนีเซีย 10 ล้านบาท) เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ ห้ามขายต่อภายในเวลา 3 ปี และห้ามซื้อเก็งกำไร ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

12. เร่งปราบปรามการจัดตั้งและการดำเนินงานของบริษัทนอมินีไทยที่ต่างชาติใช้ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดที่กำลังขายอยู่ในขณะนี้