ในอดีต สมัย ทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี ก็เคยออกมาตรการเช่นเดียวกันนี้ โดยอ้างว่าในช่วงนั้นเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ และวิธีการจะกระตุ้นเศรษฐกิจได้ คือ การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยออกเป็น “แพคเกจ” เหมือนกับรัฐบาล เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีคนปัจจุบัน ด้วยการลดค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ลดหย่อนภาษี พร้อมให้สถาบันการเงินรัฐสนับสนุนเงินกู้สำหรับผู้ซื้อ
แต่ในครั้งนั้น มีการวิพากษ์วิจารณ์ว่าผู้ที่ได้ประโยชน์มากที่สุดคือผู้มีฐานะ เพราะมีเรื่องการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมูลค่าสูงด้วย ถูกโจมตีว่า “ผลประโยชน์ทับซ้อน” แต่ในรัฐบาลปัจจุบัน มีเฉพาะเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างบ้าน แต่มาตรการนี้จะเหมาะสมหรือไม่ เพราะคนที่ได้ประโยชน์เต็ม ๆ คือ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแน่นอนว่าคนในรัฐบาลมีความเกี่ยวพันกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายคนที่มีอำนาจในรัฐบาลปัจจุบัน
[ผลประโยชน์ทับซ้อน หมายถึง สถานการณ์ที่เจ้าหน้าที่ของรัฐมีผลประโยชน์ส่วนตนอยู่และมีการใช้อิทธิพลตามอำ นาจหน้าที่และความรับผิดชอบเพื่อให้เกิดผลประโยชน์ส่วนตัว โดยก่อให้เกิดผลเสียต่อผลประโยชน์ส่วนรวม ผลประโยชน์ทับซ้อนมีหลากหลายรูปแบบ ไม่จำกัดอยู่ในรูปของตัวเงินหรือทรัพย์สินเท่านั้น แต่รวมถึงผลประโยชน์อื่นๆที่ไม่ใช่ในรูปตัวเงินหรือทรัพย์สินก็ได้]
แน่นอนว่ารัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ก็มักจะมีโครงการสำหรับผู้มี “รายได้น้อย”ติดมาด้วย เช่นเดียวกับในครั้งนี้ ที่ให้มาตราการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) กับผู้ที่ดำเนินการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่เมื่อพิจารณามาตรการทั้งหมดแล้ว มาตรการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยแทบไม่เป็นผลมากนัก แต่เป้าหมายคือ การกระตุ้นกำลังซื้อภาคอสังหาฯในระดับกลางขึ้นไป
รัฐบาลอ้างว่ามาตรการดังกล่าวข้างต้นช่วยจะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งห่วงโซ่อุปทานการผลิต (Supply Chain) ส่งเสริมการลงทุนภายในประเทศ อันจะก่อให้เกิด การจ้างงาน การผลิต รวมถึงอาจก่อให้เกิดการถ่ายทอดเทคโนโลยี ซึ่งจะส่งผลดีต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจในภาพรวม
แต่นอกเหนือจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังมีประเด็น การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ซึ่งมีความสำคัญ และเกี่ยวข้องกับวิสัยทัศน์ Thailand Vision ในการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก ที่มีเป้าหมายในการดึงดูดนักลงทุนและผู้มีความเชี่ยวชาญพิเศษที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมแห่งอนาคตให้มาลงทุนในประเทศไทย รวมถึงการปรับกระบวนการทางกฎหมายที่เป็นอุปสรรคในการถือครองทรัพย์สิน โดยให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องรายงานครม.ภายใน 30 วัน
เหตุผลข้างต้น “ฟังดูดี” แต่ทุกนโยบายที่ประกาศออกมาก็จะ “ฟังดูดีเสมอ” แต่ผลของนโยบายจะเป็นอย่างที่ประกาศออกมาหรือไม่นั้น เป็นอีกเรื่อง แต่เมื่อประมวลจากมาตรการทั้งหมด คือ ต้องการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้ปรากฏว่ามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายรายประเมินผิดพลาด เร่งพัฒนาโครงการและเหลือค้างสต็อกจำนวนมาก เพราะประเมินแรงซื้อต่างชาติผิดพลาด โดยเฉพาะคอนโดมีเนียม ทั้งในกรุงเทพและหัวเมืองใหญ่
เพราะบางรายมีการประเมินว่าจะมีนักท่องเที่ยวและความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก หลังโควิด-19 คลี่คลาย แต่หลังยุคโควิด-19 สถานการณ์กลับไม่เป็นเช่นนั้น ทำให้มีสต็อกค้างจำนวนมาก ดังนั้นจึงต้องหาทางระบายออกให้มากที่สุด ดังนั้นจึงไม่แปลกใจที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกมา และอีกฝั่งเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ หรือความต้องการ ก็ไปจี้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ลดดอกเบี้ย
อีกทั้งธปท.เพิ่งยกเลิกมาตรการในการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value Ratio) เพราะเห็นว่ามาตรการดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของไทยในปัจจุบันมีความเหมาะสม หากผ่อนคลายเกณฑ์ LTV อาจส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงิน และไม่คุ้มกับประโยชน์ที่ได้จากการกระตุ้นการซื้อขายในระยะสั้น หรือเก็งกำไร
เราไม่รู้ว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล มีที่มาที่ไปอย่างไร เพราะดูเหมือนว่าอยู่ ๆ ก็โผล่ขึ้นมาโดยอ้างความต้องการของประชาชนในเรื่องที่อยู่อาศัย แต่โดยปกติรัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นอะไร มักจะเกิดปัญหาจริง ๆ ในระดับกว้าง อย่างเช่นเกิดวิกฤติในวงกว้าง เป็นต้น แต่มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ไม่เห็นเหตุผลอะไร “ที่ชัดเจน” และหากย้อนดูรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา อดีตนายกรัฐมนตรี ที่ไม่มีนักธุรกิจอสังหาฯ ก็ไม่ปรากฏว่ามีการผลักดันมาตรการแบบนี้อย่างรวดเร็ว โดยไม่มีที่มาที่ไป นอกจากอ้างเหตุผลแบบแปลก ๆ
ดังนั้น สิ่งที่รัฐบาลต้องระวัง คือ การถูกวิพากษ์วิจารณ์ว่ากำลังดำเนินนโยบายแบบมี “ผลประโยชน์ทับซ้อน” และขณะนี้เริ่มมีเสียงวิพากษ์วิจารณ์ในหลาย ๆ นโยบายว่ามีลักษณะนี้ เช่น การสร้างสนามบินเชียงใหม่ ในพื้นที่ใกล้เคียงกับสนามกอล์ฟของคนมีอำนาจในรัฐบาล การสร้างโครงการแลนด์บริดจ์ เป็นต้น
และที่สำคัญ อาจทำให้คนในสังคมเริ่มระแวงมากขึ้น หากบรรดานักธุรกิจเข้ามาบริหารประเทศแล้ว จะมีมหกรรม “เอาทุนคืน” ซึ่งในที่สุดแล้ว การเมืองไทยก็จะวนไปในจุดเดิมของวงจรอุบาทก์ “เลือกตั้ง-ตั้งรัฐบาล-ทุจริตคอร์รัปชัน-รัฐประหาร-ร่างรัฐธรรมนูญ-เลือกตั้งใหม่” ซึ่งวงจรอุบาทก์เช่นนี้เป็นตัวบั่นทอนประชาธิปไตยของประเทศ และเราก็สามารถป้องกันได้ แต่ทำไมเราไม่ทำ ในเมื่อมีโอกาสมาบริหารประเทศ
ขณะนี้ รัฐบาลเลือกตั้ง บริหารประเทศมาราว 7 เดือน แต่เริ่มมีเสียงบ่นหนาหูว่าสถานการณ์การเมืองที่เกิดขึ้นในขณะนี้ รู้สึกว่าการเมืองไทย “วนลูปเดิม ๆ ”